Compara las dos opciones para calcular tu ISR como arrendador: la deducción automática del 35% vs. la deducción de gastos reales. Con ejemplo completo y calculadora.
Si rentas un departamento, una casa, un local comercial o cualquier inmueble en México, tienes que pagar ISR sobre esos ingresos. El arrendamiento de inmuebles es una actividad gravada para personas físicas (Capítulo III, Título IV de la LISR).
Pero la ley te da a elegir entre dos formas de calcular tu base gravable. La primera es la deducción ciega — un 35% fijo sin necesidad de comprobar gastos. La segunda es deducir tus gastos reales: predial, mantenimiento, seguros, intereses hipotecarios, depreciación. La diferencia entre elegir bien y elegir mal puede ser de decenas de miles de pesos al año.
El arrendamiento para personas físicas se regula en los artículos 114 a 118 de la LISR. Como arrendador, tú eres responsable de calcular, declarar y pagar tu propio ISR cada mes (pago provisional) y al año (declaración anual).
La base gravable es: ingresos cobrados por renta menos deducciones. Aquí entra la decisión clave:
Importante: La opción que elijas en tu primer pago provisional del año la debes mantener durante todo el ejercicio.
| Criterio | Deducción ciega | Gastos reales |
|---|---|---|
| Porcentaje deducible | 35% automático + predial | Gastos comprobados con CFDI |
| Complejidad administrativa | Mínima — sin facturas | Alta — necesitas CFDIs de todo |
| Ideal para | Inmuebles sin crédito y poco mantenimiento | Inmuebles con hipoteca activa o remodelaciones |
| Depreciación fiscal | No aplica | 5% anual del valor de construcción |
| Se puede cambiar a medio año | No | No |
La regla general: si tus gastos reales comprobables superan el 35% de tu ingreso por renta, te conviene deducir gastos reales. Si no llegan al 35%, te conviene la deducción ciega.
Daniela tiene un departamento en la colonia Roma que renta en $22,000 mensuales ($264,000 anuales). El departamento lo compró con crédito hipotecario. Valor de la escritura: terreno $800,000, construcción $1,600,000.
| Gasto | Monto anual |
|---|---|
| Predial | $8,400 |
| Intereses hipotecarios | $48,000 |
| Mantenimiento y reparaciones | $12,000 |
| Seguro de hogar | $6,500 |
| Depreciación fiscal (5% × $1,600,000) | $80,000 |
| Comisión inmobiliaria | $5,000 |
| TOTAL GASTOS REALES | $159,900 |
| Concepto | Deducción ciega | Gastos reales |
|---|---|---|
| Ingresos anuales | $264,000 | $264,000 |
| Deducciones | $100,800 | $159,900 |
| Base gravable | $163,200 | $104,100 |
| ISR anual aproximado | ~$20,900 | ~$9,600 |
| Ahorro con gastos reales | — | $11,300/año |
Dato clave:La depreciación fiscal del inmueble ($80,000/año) es un gasto "fantasma" — no sale dinero de tu bolsa, pero reduce tu base gravable. Es el concepto que más frecuentemente inclina la balanza a favor de gastos reales.
Calcula tu ISR de arrendamiento con ambas opciones y tus cifras reales
Calculadora ISR arrendamiento →Como arrendador, debes presentar una declaración mensual de ISR a más tardar el día 17 del mes siguiente. Si tu inquilino es persona moral, te retiene el 10% de la renta como pago provisional. En muchos casos esa retención cubre tu ISR completo.
Sí. Desde 2022, el arrendamiento es una de las actividades permitidas en RESICO (Art. 113-E). Con tasas del 1% al 2.5%, Daniela pagaría 1.10% de ISR en RESICO = solo $2,904 al año, mucho menos que cualquier otra opción.
El trade-off: En RESICO no puedes aplicar la deducción ciega ni deducir gastos operativos del inmueble — pierdes la depreciación y los intereses hipotecarios. A cambio, la tasa es tan baja que casi siempre compensa. Sí puedes aplicar deducciones personales (Art. 151) en la anual.
Compara deducción ciega vs. gastos reales vs. RESICO con tu situación
Comparativo de regímenes fiscales →Genera recibos de renta profesionales y contratos de arrendamiento en PDF
Legalmente no. Si recibes ingresos por arrendamiento, debes estar inscrito en el RFC con la obligación de arrendamiento de inmuebles. No darte de alta no te exime de pagar — solo acumula problemas.
No exactamente. La deducción ciega es el 35% de los ingresos. Adicionalmente puedes deducir el predial efectivamente pagado. La deducción total en esta opción es: 35% + predial.
Depende. El arrendamiento de casa habitación está exento de IVA (Art. 20 Fr. II LIVA). El arrendamiento para uso comercial, oficinas o industrial sí causa IVA al 16%. El uso turístico tipo Airbnb también causa IVA.
Si el inmueble se renta amueblado, puedes deducir el mobiliario como inversión con depreciación fiscal del 10% anual. Necesitas la factura a tu nombre y solo aplica si eliges gastos reales.
Si rentas a un familiar a precio significativamente inferior al mercado, el SAT puede presumir un ingreso acumulable por la diferencia (Art. 115 LISR). Lo más limpio fiscalmente es cobrar un precio de mercado.
Sí, siempre que tus ingresos totales (sueldos + rentas) no excedan $3,500,000 anuales. El RESICO aplica solo al componente de arrendamiento; los sueldos siguen tributando normal con retención de tu patrón.